Airbnb zonder regels is als verkeer zonder lichten

Knack - 30 december 2016

 

Airbnb begon allicht klein en fijn, schrijft Dirk Holemans, maar het verhuursysteem kan bijdragen tot stadsvlucht en er moet opgetreden worden tegen de uitwassen.

 

Airbnb: wie kan er nu kritiek op hebben? Zo kun je op reis goedkoop logeren bij iemand thuis, best gezellig toch? Of je verhuurt zelf af en toe de logeerkamer waardoor je een centje bijverdient. Zo is het waarschijnlijk begonnen, fijn en klein. De realiteit is ondertussen anders. Studies en reportages over Amsterdam en Amerikaanse steden tonen wat het effect is van grootschalig gebruik van Airbnb gericht op zoveel mogelijk geld verdienen.

 

Elke week andere buren

Recent werd ik gecontacteerd door een koppel Gentenaars. Hun buren gingen recent buiten de stad wonen. Wat vroeger het geval was - het huis wordt verkocht of verhuurd aan andere bewoners- loopt nu anders. Het hele huis wordt nu succesvol op weekbasis verhuurd via Airbnb. Concreet: elke week andere gasten, regelmatig studenten of een groepje vrienden die een vrijgezellenavond komen vieren. Daar hoort bij: eerst thuis een feestje bouwen met luide muziek, 's nachts bezopen terugkeren met veel lawaai. De huurders aanspreken op hun gedrag heeft weinig zin, het zijn er elke week andere.

En dan wordt Airbnb zonder regels hetzelfde als verkeer zonder lichten. Op rustige wegen is een kruispunt een plek waar je even kijkt of er geen andere voertuigen aankomen. Niets aan de hand, alles verloopt prima. Maar laat in een drukke stad de verkeerslichten uitvallen en je krijgt een ongeregelde situatie vol conflictsituaties. De Amerikaanse sociologe Juliet Schor onderzocht het in Amerikaanse steden: hoe rustige woonbuurten veranderen in lawaaierige toeristische plekken die de leefkwaliteit onder druk zetten. Tegelijk ontdekken vermogenden een nieuw business model: ze kopen huizen en appartementen op om ze permanent via Airbnb te verhuren. Die woningen verdwijnen van de al krappe woonmarkt. De verkoopprijs van woningen geschikt voor Airbnb stijgt, wat de stadsvlucht bij jonge gezinnen versterkt. Ook de huurprijs in voor toeristen aantrekkelijke wijken van de stad gaat omhoog.

 

Steden roeren zich

Ondertussen zijn stadsbesturen in actie gekomen. Berlijn voerde vanaf 1 mei 2016 een 'verbod in op oneigenlijk gebruik', wat het verhuren van volledige appartementen via Airbnb verbiedt. Aanleiding was de toenemende krapte op de woningmarkt en stijgende huurprijzen. Met dit nieuwe reglement daalde het aantal te verhuren locaties op de Airbnb website met 40 procent. Die worden dus terug beschikbaar voor stadsbewoners.

Amsterdam kent naast de impact op de woonmarkt ook de sterke verstoring van woonwijken. Vanaf 1 januari 2017 voert Amsterdam in samenspraak met Airbnb een resem doortastende maatregelen in. Volledige woonsten krijgen een begrenzing van maximum zestig dagen verhuur per jaar. Een teller op de Airbnb site houdt dat bij (tenzij je vergunning bekomt om langer te verhuren). Ook gaat Airbnb de 'neighbour tool' actief promoten, waarop omwonenden klachten kunnen indienen.

 

Ook in Gent elk jaar meer Airbnb's

Zelf onderzocht ik de situatie in Gent. Ook in de Arteveldestad ontwikkelde Airbnb zich pijlsnel. Van 0 logeereenheden in 2009 groeide het ondertussen tot zo'n 800 (waarvan een aantal erkende logeermogelijkheden zoals B&B's zijn, zodat het aantal 'echte' Airbnb's wat lager ligt). Op mijn vraag analyseerde de Amerikaanse data-expert Murray Cox de gegevens voor Gent. Uit deze analyse blijkt dat de helft van de aangeboden logeermogelijkheden volledige huizen/appartementen zijn, wat in veel gevallen flagrant in strijd is met de regelgeving voor stedenbouw. Neem er bestaande B&B's uit weg, die nu ook via Airbnb adverteren, en je komt uit op ongeveer 200 appartementen/woningen die onttrokken zijn van de Gentse woonmarkt. Verdere eigen analyse (zie kaart) leert dat de meeste Airbnb's zich bevinden in Gent Binnenstad en de aanpalende woonwijken zoals Macharius-Heirnis. De bezorgdheid over de mogelijke impact van Airbnb is dus terecht.

 

Evenwicht bewaren tussen fijn verblijven en goed wonen

Wat leren we uit deze analyse? Airbnb blijft een fijn instrument voor mensen die af en toe een logeerkamer willen verhuren om toeristen een gezellige verblijfplek aan te bieden. Investeerders, die louter geïnteresseerd zijn in zoveel mogelijk geld verdienen, onttrekken woongelegenheden aan de woonmarkt om ze permanent te verhuren via Airbnb. Dat kan niet de bedoeling zijn, zeker niet in onze steden waar door een stijgende bevolking steeds meer mensen op zoek zijn naar een betaalbare woning. Als het gaat om woningen geschikt voor gezinnen met kinderen organiseer je eigenlijk zo de stadsvlucht - die we met zijn allen al jarenlang betreuren.

De Stad Gent zal nu op mijn suggestie nagaan of ze het systeem van Amsterdam kan invoeren. Dat begint met de uitbouw van een goed data-bestand inzake Airbnb (verhuurders, klachten, overtredingen...) en het invoeren van een beperking van maximaal 60 nachten per jaar verhuren (met een uitzondering voor mensen die slechts een kamer verhuren). Daartoe zal de schepen voor Wonen Tom Balthazar het gesprek aangaan met Airbnb.

Met dit systeem kunnen mensen nog altijd af en toe hun logeerkamer verhuren. Daarnaast komt er een goede bescherming van de woonmarkt tegen de uitwassen van Airbnb. Dat is belangrijk omdat uit de analyse blijkt dat Airbnb's vooral opduiken in de binnenstad en populaire woonbuurten zoals Macharius-Heirnis, net de gebieden waar de koop- en huurprijzen al hoog zijn en stijgen. Om het evenwicht te bewaren tussen fijn verblijven voor toeristen met goed wonen voor de Gentenaars, komt dit actief stadsbeleid net op tijd.

Airbnb in Gent

De Top-5 wijken van Gent zijn, gevolgd door het aantal aanbiedingen:

1. Gent Binnenstad - 182

2. Elisabethbegijnhof-Papegaai - 106

3. Stationsbuurt Noord - 68

4. Sluizeken-Tolhuis-Ham - 48

5. Macharius-Heirnis - 47

Het aantal zegt niet alles, per wijk zijn ook de gegevens gekend van het aantal gezinshoofden. Als we uitzetten hoe het aantal Airbnb's zich verhoudt per gezinshoofd in een bepaalde wijk, krijgen we bovenstaande kaart.

De vier rode wijken zijn Gent-Binnenstad in het midden, gevolgd door drie woonwijken: links ervan Elisabethbegijnhof-Papegaai, rechts Macharius-Heirnis en eronder Stationsbuurt Noord.

 

Tags: