Gent

Airbnb rukt in Gent fors op: in 2009 was het er nog niet, nu vind je 800 logies op de website en het aantal stijgt snel. Groen gemeenteraadslid Dirk Holemans wil dat het stadsbestuur dit goed reguleert, de woningnood is nu al groot in de Arteveldestad. Iets waar de bevoegde schepen Tom Balthazar oor naar heeft. Hij is op de suggestie van Holemans ingegaan om in Gent – net als in Amsterdam- het aantal dagen verhuur voor Airbnb logies te beperken tot 60 dagen per jaar.

 

1. Airbnb: net iets anders dan je denkt

Het verhaal van Airbnb is aantrekkelijk: je kan als toerist goedkoop logeren bij iemand thuis, die een centje bijverdient door de logeerkamer af en toe te verhuren. Iedereen wint erbij, denk je dan. Wie een blik werpt op de Airbnb website en bijvoorbeeld Gent intikt, ziet dat het complexer is. Heel wat aanbiedingen zijn volledige huizen of appartementen. Als die heel het jaar actief zijn, zijn dat dan niet gewoon - zoals men ze in Amsterdam omschrijft - illegale hotels?

 

2. Effecten van Airbnb: leefbaarheid van buurten, betaalbaarheid van wonen

Uit onderzoek in tal van steden blijkt dat Airbnb een negatieve invloed heeft op de leefbaarheid van wijken en de betaalbaarheid van wonen. Want naast de mensen die hun logeerkamer af en toe verhuren, is Airbnb uitgegroeid tot een nieuw business model. Investeerders kopen huizen of appartementen om permanent via Airbnb te verhuren. De gevolgen zijn ondertussen gekend[1]:

1. De leefbaarheid van woonwijken staat onder druk. Want de buren blijken nu ineens feestvierende studenten of een groep vrijgezellen, elke week weer andere.

2. Woningen gebruikt voor Airbnb verdwijnen van de nu al krappe woonmarkt. De verkoopprijs   van woningen geschikt voor Airbnb stijgt, wat de stadsvlucht bij jonge gezinnen versterkt. Ook de huurprijs in voor toeristen aantrekkelijke wijken van de stad gaat omhoog.

 

3. Steden roeren zich

Ondertussen blijven steden waar Airbnb actief is niet bij de pakken zitten.

Berlijn voerde vanaf 1 mei 2016 een ‘verbod in op oneigenlijk gebruik’, wat het verhuren van volledige appartementen via Airbnb verbiedt. Aanleiding was de toenemende krapte op de woningmarkt en stijgende huurprijzen. Met dit nieuwe reglement daalde het aantal te verhuren locaties op de Airbnb website met 40 procent.

Amsterdam kent naast de impact op de woonmarkt ook de sterke verstoring van woonwijken. Vanaf 1 januari voert Amsterdam een resem doortastende maatregelen in die Airbnb ook heeft aanvaard:

• Een begrenzing van maximum 60 dagen verhuur per jaar, dat wordt bijgehouden met een teller op de Airbnb site (tenzij je vergunning bekomt om langer te verhuren);
• Airbnb speelt nu gegevens door aan het stadsbestuur, daarnaast beschikt Amsterdam over speciale ‘Airbnb interventieteams voor actieve handhaving (snel inspelen op klacht);
• Airbnb gaat de 'neighbour tool' actief promoten, waarop omwonenden klachten kunnen indienen.

 

4. De situatie in Gent voor het eerst in kaart

Ook in Gent ontwikkelt Airbnb zich pijlsnel. Van 0 logies in 2009 groeide het ondertussen tot zo’n 800 logies (waarvan een aantal erkende logies zoals B&B’s zodat het aantal ‘echte’ Airbnb’s lager ligt). Ze bevinden zich vooral in de binnenstad. Op vraag van Dirk Holemans analyseerde de Amerikaanse data expert Murray Cox de gegevens voor Gent wat leidde tot een unieke kaart, te vinden op de website Inside Airbnb. (http://insideairbnb.com/ghent). Uit deze analyse (zie hieronder kaart1) blijkt dat de helft van de aangeboden logies volledige huizen/appartementen zijn, wat in veel gevallen flagrant in strijd is met de regelgeving voor stedenbouw. Neem er bestaande B&B’s uit die nu ook via Airbnb adverteren, en je komt uit op ongeveer 200 appartementen/woningen die onttrokken zijn van de Gentse woonmarkt. Verdere eigen analyse (kaart2) leert dat de meeste Airbnb’s zich bevinden in Gent Binnenstad en de aanpalende woonwijken zoals Macharius-Heirnis. De bezorgdheid over de mogelijke impact van Airbnb is dus terecht.

 

5. Inhaalbeweging nodig voor evenwicht tussen fijn verblijven en goed wonen

In oktober stelde Dirk Holemans de kwestie aan de orde bij schepen voor Wonen Tom Balthazar in de Gentse Commissie Stedenbouw. Deze onderschreef de bezorgdheid over de mogelijke impact van Airbnb op de woonmarkt volledig. Concreet stelde de schepen dat een Airbnb-verhuurder moet voldoen aan een meldingsplicht (Vlaams Logiesdecreet), stedelijke belasting betalen en nagaan of ze vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning. Dat laatste is niet evident: 

Een deel van een woning verhuren voor Airbnb stemt overeen met het invoeren van een nevenfunctie. Dit is vrijgesteld van stedenbouwkundige vergunning mits aan een aantal voorwaarden is voldaan: de woning ligt in woongebied, de nevenfunctie beslaat een geringere vloeroppervlakte dan de woonfunctie én maximum 100m², het gaat maximaal om 3 kamers en deze functie is niet in strijd met voor die woning geldende voorschriften.

Verder mag de verhuur een maximale duur van 4 periodes van 30 aaneengesloten dagen per kalenderjaar niet overschrijden. Quasi elk weekend verhuren kan dus niet zonder vergunning. Specifiek voor Gent geldt dat een vrijstelling niet geldt voor de meeste eengezinswoningen.

 

Omdat meer duidelijkheid te krijgen over de handhaving van deze regels –onder meer na concrete klachten- stelde Holemans in de gemeenteraad van november een nieuwe vraag aan de bevoegde schepen. Tevens kaartte hij aan dat een heldere en strikte regulering aangewezen is. Dat kan zoals in Amsterdam een maximum van 60 dagen verhuur per jaar betekenen. De schepen was in zijn antwoord zeer duidelijk: Airbnb mag de woonmarkt niet bijkomend onder druk zetten. Er mag geen permanente bewoning verdwijnen voor toerisme.

 

Schepen Balthazar kondigde vier concrete maatregelen aan:

1. de uitbouw van een volledig data-bestand inzake Airnbnb (verhuurders, klachten, overtredingen, …) zodat een planmatige aanpak mogelijk is;

2. nagaan of naar Amsterdams model een beperking kan komen van maximaal 60 nachten per jaar in samenspraak met Airbnb (met een uitzondering voor mensen die slechts een kamer verhuren;

3. betere inning van de stadstaks op overnachting, eventueel door Airbnb zelf;

4. handhaving: actief inzetten op screenen van aangeboden Airbnb logies.

 

6. Dirk Holemans tevreden over Gentse aanpak

Holemans is tevreden dat op zijn aangeven het Gents Stadsbestuur heeft gekozen voor een actieve aanpak van Airbnb-verhuur. Mensen kunnen blijvend af en toe hun logeerkamer verhuren, daarnaast komt er een goede bescherming van de woonmarkt tegen uitwassen van Airbnb. Dat is belangrijk omdat uit de analyse blijkt dat Airbnb’s vooral opduiken in de binnenstad en populaire woonbuurten zoals Macharius-Heirnis, net de gebieden waar de koop- en huurprijzen al hoog zijn en stijgen. Om fijn verblijven voor toeristen te combineren met goed wonen voor de Gentenaars, komt dit actief stadsbeleid net op tijd.

 

Kaart1

 

Kaart overgenomen van www.insideairbnb.com, opgemaakt door Murray Cox.

Rode bollen = volledige huizen/appartementen; groene bollen = kamers

 

Deze kaart toont 804 aanbiedingen, waarvan 51% volledige huizen/appartementen (de andere zijn kamers). Uit de cijfers volgt dat naar schatting de logies gemiddeld een derde van het jaar verhuurd zijn (113 nachten per jaar) aan –opnieuw gemiddeld- 74€ per nacht.

Tweederde van de aanbiedingen kennen een hoge beschikbaarheid het hele jaar door.

 

 

 

 

Kaart2 (eigen analyse op basis van bovenstaande mapping)

De Top-5 wijken van Gent zijn, gevolgd door het aantal aanbiedingen:

1. Gent Binnenstad – 182

2. Elisabethbegijnhof-Papegaai – 106

3. Stationsbuurt Noord – 68

4. Sluizeken-Tolhuis-Ham – 48

5. Macharius-Heirnis – 47

 

Een aantal zegt niet alles, per wijk zijn ook de gegevens gekend van het aantal gezinshoofden. Als we uitzetten hoe het aantal Airbnb’s zich verhoudt per gezinshoofd in een bepaalde wijk, krijgen we onderstaande kaart.

De vier rode en donkeroranje wijken zijn Gent-Binnenstad in het midden, gevolgd door drie woonwijken: links ervan Elisabethbegijnhof-Papegaai, rechts Macharius-Heirnis en eronder Stationsbuurt Noord.